Einliegerwohnung - zwei Haushalte unter einem Dach

11Juli

Wer in seinem Eigenheim eine Einliegerwohnung (ELW) schaffen möchte, muss einige Voraussetzungen erfüllen. Auch bei der Vermietung gibt es einiges zu beachten.

Welche Anforderungen gibt es an Einliegerwohnungen?

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa ein Elternteil aufgenommen werden soll oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Eine Einliegerwohnung befindet sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich, muss aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden. Die ELW verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Bei Neubauten ist es ratsam, die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung bereits in der Planung zu berücksichtigen – das erleichtert den späteren Umbau enorm. Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger oder Architekt einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Was ist bei Einliegerwohnungen hinsichtlich des Mietrechts zu beachten?

Der wichtigste Punkt bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der eingeschränkte Kündigungsschutz durch den Vermieter, denn der Vermieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn er selbst eine Wohnung in dem Haus bewohnt. Die Fristen variieren bis hin zu einem Jahr, abhängig von der Wohndauer des Mieters.

Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es in dieser Konstellation Besonderheiten: So kann der Vermieter zum Beispiel die Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen. Es genügt eine Abrechnung nach Quadratmetern. Für den Vermieter ergeben sich zudem steuerliche Vorteile: So kann er unter Umständen die Einliegerwohnung anteilig über die AfA abschreiben und – bei Fremdfinanzierung – Zinskosten steuerlich geltend machen.

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